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一线城市楼市上演跨年疯狂 现调控收紧信号

时间:2016-02-24 07:21:43  来源:21世纪经济报道  作者:

延续去年下半年的行情,新年假期结束后,一线城市的楼市继续火爆,上海成为这一轮上涨的典型,一二手市场均成交火爆,改善型需求成为主力,相比之下刚需显得不足。

  针对火热的一线城市楼市,深圳、上海等纷纷出台调控政策,未来不排除进一步收紧的可能。但快速上涨不可能长期持续,未来涨幅或将放缓。

  本报记者 张晓玲 见习记者 王 帆 深圳报道

  导读

  "一线城市楼市的量价齐升最多持续到今年上半年,下半年,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。"同策咨询研究部总监张宏伟说。

  2月23日,北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算,预计房价将在10万/平米以上。

  这只是春节后一线城市楼市火热行情延续的一个注脚。

  对于北上广深而言,2015年无疑是一个楼市"大年",尤其深圳凭借一枝独秀的房价涨幅,后来居上;上海、北京的涨幅也均居前。而春节后,火爆似乎仍在持续,且有愈演愈烈之势,甚至出现"过热"的苗头。

  高企的房价,成为了一线城市政府的头等大事。2月4日,深圳市长许勤明确提出,正在研究房价调控政策。近日,一则"非深户籍者购房需缴纳的社保年数从此前的1年调整为3年"的传闻更是在坊间传得沸沸扬扬。

  上海官方亦表示"要严防房价过快上涨,并严格执行限购、二套房政策"。

  收紧的政策调控信号,叠加2015年回暖的楼市大量消耗掉的需求,使得分析人士多认为,2016年一线城市房价将迎来调整。但在土地资源有限、供需关系等长期矛盾难以解决的制约下,调整可能仅仅意味着"涨幅放缓"。

  一线城市楼市上演跨年疯狂

  经历了春节期间短暂的冷清,楼市的疯狂再度在一线城市轮番上演。

  据伟业我爱我家数据中心统计,春节后首周内,北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,节后首周交易量为2010年以来最高值。 其中,北京二手房成交均价为每平方米4.15万元,较2015年全年均价约上涨5%。有分析人士指出,如果在并不特别偏远的地段买房,300万已经是北京 的"起步价"。

  上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价,但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年,上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场,成交量也创下历史新高,成交均价同比上涨18%。

  去年房价涨幅最快的深圳亦"不甘落后"。经历了春节一周的"零成交"后,2月15日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均价为91965元/平,突破9万大关。

  但值得注意的是,这一高均价的出现是因为高端楼盘海上世界双玺项目的入市。不过,据深圳市规划和国土资源委员会2月1日发布的数据显示,1月深圳新房成交均价达46515元/平米,同比涨幅为74%。

  易居研究院近日发布的一项调研显示,2015年房价暴涨的深圳,房价收入比已经高达25.8,位列全国之首,同比增幅达27.6%,而全国的平均值为7.2。易居研究院研究员曹倪娜称:"深圳已经出现短期泡沫。"

  仅有广州仍保持"温和"状态。数据显示,春节后首周广州共网签新建住宅822套,处在周成交低位,均价仅在16883元/平米。

  除了房价上涨,一线城市的土地市场升温也在春节后持续。2月23日,北京年后的首场土地拍卖在大兴区拍出楼面价达4.7万的新地王。中原地产首席分析师张大伟测算,未来房价将在10万/平米以上。而目前,同一区域普通住宅售价最高的项目均价仅在4.5万。

  新一轮政策宽松无视一线城市

  新的一年开始后,高层去库存政策进一步推出,多个二三线城市出台宽松政策。但一线城市的火爆,与近期的全国性政策利好似乎并无太大关联。

  央行的首付20%新政,执行限购的一线城市并不在其影响之列;而财政部自2月22日实施的"房地产交易环节契税、营业税优惠"政策,北上广深仅 适用于"对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税"。

  实际上,一线城市仅购买144平米以上的首套房,将享受到税费减半的优惠。众多业内人士指出,仅此一条利好,所影响的房屋结构只是少数,对一线城市的作用并不明显。

  反之,在其他城市纷纷放松调控去库存之际,为了应对高房价的一线城市在释放调控收紧的信号。

  雷声最大的是深圳。近几日,包括地产商、银行人士等在内的多方信源均指出,从3月1日起,深圳将很可能执行新政,非深户籍者购房需缴纳的社保年 数从此前的1年调整为3年。一位开发商人士告诉21世纪经济报道记者,"1改3"的政策已经是八九不离十了。对比其它一线城市,深圳对非户籍人口的限制是 最宽松的,改变也在意料之中。

  深圳市规土委此前对媒体回应称,目前政策正在研究之中,还没有收到正式通知。银行人士则表示,暂未收到通知,但已在加紧审批非深户资料了。

  此前,官方已经释放出了"调控"信号。2月4日,深圳市长许勤在市人大会议的记者会上指出,为把房价稳定在合理区间,深圳"正在研究调控政策"。

  另一方面,针对深圳楼市广被质疑的"中介炒房"之风,深圳市房地产经纪行业协会已在近日发文,严令禁止。

  而上海市政府则在近日印发《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》的通知。通知指出,要优化住房供地结构,增加中小套型住房供应比 例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的区域,提高至70%)。这被很多业内人士解读为上海楼市调控收紧的信号。

  同策咨询研究部总监张宏伟分析,现在增加市场供应的方法就是把户型做小,从而增加套数。客观上,这一调整也会起到控制房屋总价的效果。

  早在四季度工作会议上,上海市委书记韩正明确表示,上海楼市存在结构性问题,要把控制房价作为重要调控目标。此外,上海市发改委和房管局的领导亦指出,要严防房价过快上涨,并严格执行限购、二套房政策。

  上海一位房地产咨询人士告诉21世纪经济报道记者,据房管局内部人士透露,年后二套房贷将会收紧。

  一线城市房价会调整吗?

  即使是在政策风声之前,部分业内人士已经开始看空深圳房价,他们预计,2016年深圳房价将迎来调整。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出,在投机炒房推波助澜之下,购买力和房价之间已经产生明显断层,再加上资本市场利好在2016年难以重现,所以对2016年深圳房价不能预期太高,特别是部分房价上涨过快的高端项目,可能会存在一定压力。

  美联物业则指出,政策如果落地,拥有购房资格的人士将缩减,并将引起市场观望情绪,成交量会下降,这一时效估计在半年左右。事实上,深圳这一轮的房价上涨,与"投资客"盛行不无关联。有数据显示,深圳的投资投机需求占比超过三成,甚至部分区域超过五成。

  易居研究院副院长杨红旭,更是在"看跌"深圳房价。杨红旭表示,"此政出后,观察市场反应,可能将深圳房价下跌预警等级,由黄色升级为橙色。"

  此前,针对深圳楼市的疯狂,杨红旭就已经建议升级限购,除延长纳税时间外,还可采用提高二套房贷利率,将二手房转让的个人所得税严格按差额的20%征收。

  但对于上海的后市走向,舆论一般较为偏向"上涨"。

  丁祖昱指出,2016年的上海房地产市场仍将保持稳定发展的态势,再上台阶难度较大,但往下调整空间也不大,从成交量看上下也就5%-10%浮动空间;房价还会稳步攀升,不过由于2015年上升幅度较大,今年的涨幅会放缓。

  杨红旭从数据的角度给出了预测。按近几年的惯例,上海住宅存销比一旦降至14个月以下,房价就会上涨;反之则容易下跌。当前的存销比已是8个月左右,为2013年低点,因此房价甚至会加速上涨。

  张宏伟则指出,2015年"330新政"以来,大中城市房地产市场成交量价回升主要是因为过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,但未来楼市不会一直保持这样的走势。

  "一线城市楼市的量价齐升最多持续到今年上半年,下半年,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。"张宏伟说。(编辑 张星)

  新闻延伸

  深圳有人承包整栋楼卖

  潮汕人刘小姐发现近几年在深圳的很多亲戚、朋友通过买房投资,赚得钵满盆满,去年也通过深圳的亲戚在罗湖区果断买了一套两房物业,短短半年即升值50%左右。尝到甜头后,她又多方了解、看房,希望再买入一套。

  国家统计局数据显示,2015年12月,深圳新房价格指数同比涨47.5%,二手房同比涨42.6%,楼价涨幅领跑全国。

  深圳房价在过去一年的疯狂上涨为全国瞩目,到底是谁在推高深圳房价?很多人会将目标指向投资客,甚至中介,但从数量上来看,刚需客们才是最大推手。而且,深圳的刚需客买房时大多抱着投资心态,倾向于购买升值空间更大的片区。

  与北京、上海、广州相比,深圳的人口密度最高、人多地少最明显。深圳土地面积约1997平方公里,大致是北京的八分之一、上海或广州的三分之一。截至2014年底,深圳市的常住人口为1078万人,与广州相当,大致是北京、上海的二分之一。

  而作为一个移民城市,深圳的外来人口比例高达70%,远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题,这也直接导致深圳的住房自有率极低,只有约30%。同时,深圳人口年轻化,购房适龄人群比例比北上广更高。

  《第一财经日报》记者注意到,80后逐渐成为深圳购房主力,他们在购房时会综合考虑居住和投资因素。刚在龙华买入一套新房的吴先生告诉记者,他对比几个楼盘后,在户型、环境差不多的条件下,最终以稍高的价格选择了升值空间更大的房源。

  当刚需客都抱着投资心态买房时,楼市就更像是股市,价格在人们的看涨心态中水涨船高。

  纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。深圳链家的统计数据显示,2015年深圳投资置业占比高达26.7%,比2014年增加3.0%,更 是2011年的3倍之多,其中个别月份投资超过30%,同时有不少跟风者入市期望短期获得收益,且有部分置业者充分利用金融"杠杆"进行购房。

  《第一财经日报》记者了解到,越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐,近期也与几位朋友众筹买了一套房。

  "众筹买房并不复杂,就是几个朋友凑齐首付,并准备好两年左右的月供资金,大家签订一个合约,以其中某一位的名义买房,约定房价上涨到某个点时 抛出,获利按出资比例分成。"王小姐告诉《第一财经日报》记者,合同中还要考虑房价滞涨的因素,若到某个时间点,房价涨幅依然不高,也必须抛出。

  联合炒房的极端,便是"包楼"。一位投资客告诉本报,深圳一些有实力的投资客会抱团,在看好某个新楼盘后,与开发商协商以某个价格承包下整栋楼,留着自己慢慢卖。

  由于深圳限购,投资客会通过成立公司、购买"房票"等方式获取购房资格。"房票"即购房资格,过去一年,深圳"房票"的价格已从几千元上涨到了数万元。

  在投资客中有一类特殊人群,即房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断,中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。

  美联物业研究中心经理何倩茹对《第一财经日报》记者表示,相比于普通购房者来说,中介从业人员更容易接触到笋盘(处于价格洼地的房源),可以先行买入,待房价上涨后抛出,赚取差价。

  就在近期,深圳规土委发布了一则《关于规范房地产经纪机构和经纪人员购房等行为的温馨提示》,提出房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息,赚取交易差价。

  "中介从业人员买房多为市场行为,但也不排除有恶意炒房、赚取差价的个案。大型中介对此是明令禁止的,一旦发现,不仅要开除,还会进入深圳房地产经纪行业协会的黑名单。"何倩茹说。

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